易宪容

中国社会科学院金融研究所研究员

对于过高的房价，不仅引起了广大群众的不满，也使得政府认为问题严峻。据说，有关政府职能部门准备最近出台一些新政策来让全国过高的房价能够下落。据媒体报道，这些政策的原则是既要保证各方利益，又要限制炒作，使得过高的房价真正得到调整，而不是如早几次对房地产调控那样，政府越是出台对房地产市场调控的政策，全国各地房价则上涨越快。

据悉，这些政策的方案是，一是建立一套完善的房屋销售体系，发展商将不再参与住房的直接销售。按照发展商的定价，统一上网登记，由政府代销，购房者先到先得，政府收到款项后再转给开发商。二是为了抑制房地产的过度炒作，考虑参考股市的T+1，甚至T+3的做法，即新房在3年内房产证限制过户。三是进一步限制外资买房。四是进一步提高利率，同时贷款会更加严格等。

对于这样的一些政策，对国内房地产市场到底会有多大影响，是否能够真正遏制全国各地房价快速上涨？其实，我们只要看一下目前国内房价上涨原因就知道出台这些政策的作用了。因为，从目前国内房地产市场的快速上涨的情况来看，国内房价快速上涨的原因还是在于房地产市场投资炒作过滥。而为什么国内房地产市场会炒作过滥？其原因又在于目前国内房地产市场发展模式界定不清楚，把国内住房市场看作既是投资也是消费的市场。

国内房地产市场之所以是消费的市场，就在于政府希望以此来扩大内需，以此来拉动国内经济增长。之所以是投资的市场，从而让国内房地产市场投资规模无限地扩大，从而让更多的人进入国内房地产市场。因此，国内房地产市场有这样的投资与消费的需要，政府各职能部门就能够根据各自不同的需要来出台不同的政策，从而达到其部门所要达到的政策目标。

正因为国内房地产市场投资与消费界定不清，加上政府又希望稳定房价、国内银行又希望通过信贷规模快速扩张来获得更多的利润，这就使得大量的房地产市场的投资者在银行低利率及便利的金融杠杆下进入房地产市场。国内房地产价格就在这样的条件下快速上涨。因此，国内房地产市场房价快速上涨，最大一个因素就是银行信贷的大力支持，就是国内各银行在其利益的驱使下让大量的银行资金流入房地产市场。因此，央行与银监会加强对房地产市场信贷的控制与管理，是遏制国内房价快速上涨最为重要的方面。而央行与银监会最近出台的359号文件，就是一个比较好的对房地产市场信贷管理的文件。

但是，由于这个文件最终目的是加强对银行风险管理，而不是把文件的焦点放在遏制房价快速上涨上。这就使得这个文件许多方面没有出台可操作的细则，从而在执行这个文件上各家银行根据自己的需要做出不同的解释，各行其是。其实，如果能够在最近出台的几个文件，如24号文件、359号文件及39号令上能够给出可操作的细则，并强制性要求各地方、各银行认真执行，那么目前国内房地产市场价格快速上涨的局面就能够得以缓解。如果再加上央行的货币政策收紧，那么国内房地产市场的价格得到一定程度的调整也就必然。因此，在我看来，对于国内房地产市场，政府不要出台更多的政策，更不要出台更多的行政性政策，因为这些行政方式越多，各地方政府用来化解的方式就越多。

比如说，禁止住房让房地产开发直接销售，这是一个完全非市场化的东西，这些的出台不仅不能够遏制房地产商把房价推高，反而会增加住房销售过程中的成本，而这些成本增加只能让购买房子的人来承担。

还有，采取限制住房购买后出售的时间，甚至于让购买后的住房持有时间在几年以上，这种做法看上去是可以限制炒作，但是这必然使得二手房市场更加不活跃，而二手房市场不活跃，房地产市场的供应量自然减少，这样自然会增加房价上升的压力。对于限制外国投资者进入及加息的问题，这些早就有相关的政策安排，只不过是如何来落实的问题。

总之，就目前的情况来说，房地产市场房价快速上涨的根本原因就在于银行信贷快速扩张，让大量资金涌入房地产市场。这里既有银行利率过低的问题，也有国内银行利益驱使的问题。如果从这两方面入手，比如银行信贷紧缩及利率快速上升，那么国内房地产市场的价格是能够得到有效遏制的。

陈旭\辑